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北京出租公寓去N+1化
[摘要]N+1模式之所以被租賃運營企業運用，原因主要在於，若不推行N+1，很多經營企業很難保障盈利
在近期北京開展的出租公寓大排查大清理大整治專項行動中，公寓市場N＋1房的安全隱患也暴露瞭出來，所謂N+1，是指將房屋中面積較大的客廳、起居室改造後，作為一間房單獨出租使用。在北京此次清理整治過程中，各傢公寓經營企業開始產品升級，進行去N+1化。不過，業內人士稱，對於公寓經營企業而言，如何在市場運作中更加規范，還需要在政策上給予支持，呼籲有關部門盡快出臺可落地的合租房改造運營標準。
N+1在部分城市中推進
2015年，上海市頒佈《關於鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房的試行意見》，明文規定，單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。由此，上海開始嘗試N+1的租房方式。
2016年5月6日，住建部副部長陸克華還以上海的N+1舉例說明，允許將符合條件的客廳改造成一間房，單獨出租使用的模式。不過，他同時強調，不得改變原有的防火分區、安全疏散和防火分隔等設施。
隨著各地租賃市場的發展，N+1模式在不少城市獲得合法身份。以武漢為例，11月14日，武漢率先出臺一批培育和發展住房租賃市場試點工作的扶持政策，相關條款明確規定：單套住房內具備直接采光和自然通風條件功能相對獨立的客廳，可以出租居住，入口、過道應符合住宅設計規范要求和消防安全管理相關規定。不得違反住宅設計規范對原住房分割搭建後出租，不得按照床位等變相分割出租，不得破壞房屋承重結構，不得加建廚房、衛生間。
“目前各地的執行政策並不相同，有些地方制止，有些地方沒有明確界定。”在接受記者采訪時，易居研究院副院長楊紅旭表示，從目前市場供需、實踐與政策變化與引導角度看，主要的一個方向是可以發展N+1，但前提是要滿足消防要求。
北京對N+1持謹慎態度
在北京市場，由於旺盛的租賃需求，此前在北京群租房市場中，將客廳打隔斷做出一個居住單間的做法相當普遍，而N＋1模式也被運用在分散式長租公寓中。不過，北京租賃政策並未向允許N＋1的方向推進。
據2014年6月《新京報》報道，在“首都綜治委針對群租房治理工作會議”上，相關負責人提到瞭N+1的新型治理模式。但是，這種模式必須在滿足消防安全，采光、透氣正常的前提下進行。不過，並未有明確文件表明該模式已經正式實施，所以，關於這種N+1的出租房是否合法的問題，在行業內一直比較模糊。
對於隔斷房是否合法的問題，早在2013年7月，北京相關通知明確：“住房出租應當符合建築、消防、治安、衛生等方面的安全條件，應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。”同時規定，“出租房屋人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人。”
“政府文件規定不允許改結構，就包括客廳不能改造，租賃新政也是這麼提的。”在接受記者采訪時，首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示，北京跟其他城市政策不一樣。目前來看N+1合法化不太可能，北京一方面有非首都功能疏解的任務，另一方面將來租房人群也會朝中高端發展，因此需含有客廳的成套住房。
事實上，今年9月底，北京在《關於加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》中規定：以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部佈局分割出租；廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用於居住；人均居住面積不得低於本市規定的標準。
不過，在有關人士看來，這一文件對客廳分割沒有明確反對。在近期北京開展的出租公寓大排查大清理大整治專項行動中，租賃市場N＋1房的安全隱患也暴露瞭出來。隨後，各傢租賃經營企業開始產品升級變頻冷氣機推薦，進行去N+1化。
業內建議明確建築消防要求
記者瞭解到，N+1模式之所以被租賃運營企業運用，原因主要在於，若不推行N+1，很多經營企業很難保障盈利。
“我們倡導符合安全規范前提下的N+1。”優客逸傢創始人兼CEO劉翔認為，在保證通風透光、面積足夠的前提下，把原來的臥室通過增加一堵墻變成臥室的做法，並沒有違反現行法規。用來把客廳變成臥室的隔墻也是使用符合安全規范的防火隔音棉加輕鋼龍骨石膏板，在保證安全並達到租住舒適度的情況下，有效利用瞭原來無效低效的客廳面積，對多方都是好事。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉亦表示：“若不允許做N+1，租金上限有天花板，企業難盈利和發展”。但他同時強調，若允許推行N+1，則可能存在隱患，“原來房子的戶型設計中，客廳、起居室是不安排人居住的。如果發生問題，客廳、起居室是個疏散的通道。此外，如果安排人居住，會增加水、電、煤等公共設施的使用強度。”
在業內看來，N＋1暴露的問題，折射出公寓行業存在亟待解決的合規和標準問題。
“開發商一直在為傢庭蓋房子，很少為年輕人做居住空間，其實單身年輕人對居住空間的要求與傢庭需求是完全不同的。”在新派公寓CEO王戈宏看來，城市租賃公寓產業要想健康發展，需要在供應端進行新型居住空間研發與建造，以及建立公寓標準的全國性消防法規。
劉翔表示，由於長租業態收益低，市場上存量整棟物業在租金成本上可用於租賃經營的大多是非居住用途的工業、商業物業。因此，合規問題需要解決，針對存量整棟物業，應盡快出臺可落地的工改租、商改租政策，明確建築、消防等合規要求。
與此同時，劉翔指出，由於各地主管部門對合租房改造標準不明確統一，租賃運營機構對市場上存量分散物業的改造利用，困難較大，限制瞭租賃市場的規模化、規范化發展。基於此，他建議，針對存量分散物業，需要盡快出臺可落地的全國各主管部門能統一執行的合租房改造運營標準，明確N+1合規性並嚴格監管處置違規改造行為。
而在具體的改造運營標準上，胡景暉指出：“很多房型戶型中，如果客廳、起居室不是消防通道，那應該規定保留消防通道多寬、多長，需要怎樣的疏散效率。如果要隔，是否需要有獨立的采光與通風條件，隔後最多能住多少人，又該如何管理，這根本上需要有一個行業標準，從而建立常態化管理。”
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